查看内容

方兴地产配股受追捧的背后逻辑是什么?

  • 2020-01-05 21:28
  • 最新动态
  • Views

6月9日,方兴地产发布配股公告。6月10日,方兴地产以3.28元高位开盘,一度冲高至3.30元。16亿新股以配售价每股2.73港元,相当于经扩大已发行股本的14.99%。集资所得款项净额将约为43.5亿港元。花旗、美林、麦格理给出“买入”评级,其中麦格理给到的12个月目标价是4.07港元。投资者抢购、外资大行看好的背后投资是什么?

高位配股 依然受到追捧

在本轮港股走强的带动下,方兴股价近期保持在3.1港元/股左右,已达到近7年来股价新高。7年前,2008年8月12日,方兴最后一次股价高于3港元/股,收盘价3.02港元/股。2015年4月22日后,方兴收盘价开始高于3港元/股,并一直保持3.1港元左右。

为了回报投资者,方兴地产此次配股发行价格为2.73港元/股,较6月5日收盘价2.99港元/股折让约10%。按照市场惯例,一般摊薄比例越高,价格折让越大。本轮内房股配售摊薄9%左右,对应价格折让约10%-12%。据万房投资首席投资官傅硕分析,目前在港上市内地房企54家,上市房企在资本市场的竞争非常激烈。方兴发新股后摊薄约13%-15%,目前价格折让仅10%左右,配股价格处于折让下限,说明投资者看好方兴地产远期发展。财报显示,过去5年,方兴归属母公司利润复合增长率在20家可比公司中排名第一,ROE也逐步攀升。

此次方兴地产配股集资净额将约为43.5亿港元。据傅硕测算,如果以股权资金40亿,杠杆比率60%计算,可投入资金约为64亿,按销售项目IRR15%标准,今后3年内,方兴地产平均每年可产生约9.6亿净收益,归属股东和债权人。每年归属股东净利润约8.2亿,每年产生利润总额11亿。此外,每年归属债权人利息1.4亿。若再引入合作资金投入方兴并表项目,可投资金更多,利润总额还将更大。所以从保守测算来看,这笔交易对四投资机构来说无疑是划算的。

市场分析人士认为,大陆房地产累计销售金额增速由负转正,开发投资累计增速回落幅度减缓,其中销售金额增速则直接由1—4月的下降3.1%转变为增长3.1%。这是方兴地产此次高位配股的大前提。中原地产首席分析师张大伟认为,在目前较为宽松的房地产政策以及货币政策下,国家所支持的首置以及改善性需求将不断入市,房地产销售将会持续增长。

方兴地产1—5月的业绩表现抢眼,亦是此次成功高位配股重要原因。财报显示,截至2015年5月31日止五个月,方兴地产累计取得物业签约销售额共计人民币69亿元。此外,于2015年5月31日,方兴地产已录得已认购物业销售金额共计人民币22.17亿元。上述业绩不含方兴地产租金收入。

配股阵容空前豪华

参与此次方兴地产配股的投资者阵营堪称豪华,包括新华保保险、新加坡GIC、美国华平投资和新鸿基郭炳湘。其中,新华保险成为方兴地产第二大股东,持股9.5%,新加坡GIC成为方兴地产第三大股东,持股6.5%。

新华保险入股方兴地产是此轮配售的最大看点。新加皮GIC、美国华平投资此前在方兴地产均有投资,本轮配售对二者亦属于增持概念。其中美国华平投资此前亦认购方兴地产债券、成为金茂上市基石投资者,在具体项目上亦有股权投资。新鸿基郭炳湘一直寻求内在内地酒店等商业地产领域投资机会,此次如愿以偿。据了解,此次配售,方兴地产考虑到摊薄效应,配售股份有限,上述投资者认为配售额度过于保守,均表示遗憾。

据方兴地产介绍,改善公司治理结构是方兴的既定战略,寻求更为稳健的资本结构是方兴地产的目标。此次配股计划始于去年年底。配股的投资者分为三类,一是金融类投资者,二是基金类,三是业务类。金融类投资者中,方兴地产选择新华保险。险资投资额大、对投资收益率要求较低、期限较长,符合商业地产资金诉求。坊间传闻,方兴地产将可能作为新华保险的养老业务运营平台,方兴地产有关负责人并没有否认。

傅硕认为,此次方兴地产配售,起到国有资产国值增值目的,符合中央政府国企改革混改战略。而在投资者看来,此次方兴地产配售,既有央企背景,同时公司治理更加市场化,这将为方兴地产既定目标实现打下坚实基础。

5月业绩猛增84% 800亿计划浮出水面

6月9日,方兴地产有限公司公布其营运数据,数据显示,5月份,方兴地产取得物业签约销售额31.45亿元及签约销售建筑面积14.11万平方米,同比增长409.7%。截至2015年5月31日止五个月,方兴已累计取得物业签约销售额69.01亿元,累计签约销售建筑面积31.14万平方米,同比增长72.5%。

而在2014年方兴地产在年报数据中营业收入约为236.4亿元,毛利收入为92.5亿元,毛利率高达39%,毛利一举超过中海、万科等老牌房企,成为2014年毛利率最高的开发商。

而就今年1月-5月销售额同比2014年增长72.5%,按此毛利率推算其利润,或将实现业绩、利润双丰收。这无疑展现了其在运营水平上的逐年提升和营销端的强大攻击力。

从2014年11月“双11光盘节”开始,方兴逐渐借助互联网发力营销端,当天实现业绩42.68亿元。2015年3月,方兴地产多个项目又与淘宝、支付宝等阿里系产品合作发起“上帝淘金季”的购房活动,以“线上支付”和“买房享双倍收益”进行合作,上线下齐发声,开展了互联网销售的新模式,实现了项目的集中热销;5月20日,方兴地产又与腾讯发布“智慧家”战略。该战略突破以往局限,主要在“2+X”即硬实力+软实力+云服务的三大方面全面发力,彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新,实现真正意义上的互联网房地产产品。

在一系列互联网营销的背后,实现了从营销到支付再到产品端、服务端的逐步提升和创新,成为业内最具互联网开创精神的房企,也成为各家房企研究的焦点,而1-5月逐月大幅增长的业绩也从结果上验证了其创新尝试的精准和凶猛。

房地产市场转暖,方兴地产业绩表现抢眼,只是投资者选择方兴地产其中一个原因。诸多内房股土地储备布局三、四线城市亦是其股价折让的重要原因。2014年以来,方兴地产新增开发项目重点聚焦一、二线核心城市,其中二级开发项目70%投资于一线城市。通过抢抓市场机遇,方兴地产2014年首次进入杭州市场,并在北京、上海、广州、南京、重庆、长沙等地竞得多幅优质地块,土地储备进一步扩展,截至2015年2月底,方兴地产土地储备已突破3,000万平米。

此外,方兴地产管理层透露,按照公司的五年战略规划,到2019年,方兴地产的销售规模签约额达800亿,2019年持有收入50亿元,税前利润总额80亿。为严守现金流安全稳健,方兴地产的财务杠杆比率严格控制在60%的安全线以下。

具体到战略执行,方兴地产通过“持有+销售”双轮驱动模式,进一步建立平衡的资产组合。销售和持有业务新增投资比例为8:2。写字楼板块,方兴地产运营中的写字楼46万平米,在建写字楼61万平米;酒店板块,在建及运营数目从现时的13家到2017年的18家。商业板块,在建社区商业规模为23万平米,集中商业规模33万平米,未来将启动独立上市工作。而在2014年7月,金茂投资已经成功在香港联交所主板上市。